9月以来，虽然房地产市场仍在低位运行，但出现了更多可喜的变化，比如，放宽部分城市首套房贷利率下限，下调首套住房公积金贷款利率，换购住房个人所得税退税……9月，50家典型房企的拿地总额环比大幅上涨，百强房企拿地规模降幅连续4个月维持收窄态势……

【资料图】

这些积极的信号，让一些此前躺平的房企和从业者，又支棱起来了。毕竟，只要这些积极信号持续，就还是有奔头的。

然而，最近，财政部印发的一个「通知」，又让人神经紧张起来。《财政部关于加强“三公”经费管理严控一般性支出的通知》（ 财预〔2022〕126号） （以下简称《通知》）的第八条，明确指出「严禁通过举债储备土地，不得通过国企购地等方式虚增土地出让收入，不得巧立名目虚增财政收入，弥补财政收入缺口……」。

▲来源：财政部官网

这则《通知》让人神经紧张，并非没有道理，下面，我们就来聊聊，为啥它会让人紧张，以及可能产生什么样的影响。

去年下半年以来

国资国企拿地比例持续攀升

是稳地价的柱石

尽管不同机构选择的样本不同，但均显示，9月份典型房企的拿地数据环比在大幅回升，同比在继续收窄。

中指研究院的数据显示，9月份50家代表房企拿地总额环比大幅上涨130.2%；从前9个月累计来看，百强企业拿地总额10478亿元，拿地规模同比下降51.2%，降幅比上月收窄2.1个百分点，连续4个月维持收窄态势。

CRIC的数据也显示，9月单月销售50强房企拿地金额环比增长68%，接近1200亿元，仅次于今年6月拿地高点，单月拿地金额较前三季度均值高出了50%……

数据回升的背后，跟国资国企纷纷下场、拿地力度加大紧密相关——

据CRIC统计数据，在1-9月拿地金额TOP100中，城投公司、平台类公司数量占比49%，民企、国企各占24%和27%；从金额占比来看，民企仅占到21%，而国企、央企则超过60%。

从重点城市拿地金额TOP10房企来看，华发股份、建发房产、中海地产等在多个重点城市广泛布局。

这种格局，短期内还将持续。因为当前民营房企无论是外部的输血（融资），还是造血（销售）都弱。

9月份，民企迎窗口期融资占比攀升，但其占总体融资规模比重仅11.8%，国资房企仍然占绝对大头。

销售上，1-8月百强销售同比下降47.4%，民营房企下滑尤其多，50强销售阵营中民营房企市占率从66%下降到53%。

这也是意料之中的事，自去年下半年以来，购房者普遍选择购买国资房企的房子，以求安心。

所以，虽然自去年下半年以来各地政府的诚意越来越足，希望吸引民营房企参与拿地，但是大多数民营房企有心无力。

而诸如中海、建发、金茂、越秀等国央企，在当前市场的正向刺激反馈下，都实现了不错的销售去化。至于像越秀琶洲南TOD、华发越秀·和樾府这种地段、资源和产品力都扛打的项目，更是实现了仅凭PPT就能热销的战绩。

不少国资房企，将此看作是重要的扩张机遇。从投资力度来看，典型的国央企均远超行业平均。比如，越秀、建发、国贸等拿地销售比超过0.5，华润、招商、中交等也处在行业均值之上。

10月13日下午，徐州市2022年第三批集中供地收官，收金66.4亿元，出让的10宗涉宅地块均被地方平台公司底价拿走。

像徐州市这样的例子，并不鲜见。简而言之，国资国企越来越成为稳定各地土拍市场的核心力量。

财政部印发的《通知》

将产生多方面影响

国企，要加速转型应对

国资国企下场「挑大梁」稳定土拍市场，对稳房价稳地价稳预期等有积极作用。不少地方甚至区城投都上阵了。

财政部发文，显然是不希望地方平台公司的债务放大过快。不少人担心，财政部的《通知》印发之后，国资国企，特别是城投公司，还能继续像现在这样凶猛拿地吗？

拿，肯定是还能够拿的，因为《通知》点名禁止的是「通过国企购地等方式虚增土地出让收入」。判断国企拿地是不是虚增财政收入，主要看资金来源和用途。如果拿地的资金来自财政拨款资金，或者国企自有资金买地后的收入财政又通过其他渠道返还，基本可以判断属于虚增土地出让收入。

后续，这种现象会受到《通知》的限制。由此必然会对土地市场带来一系列影响，小明认为主要有以下几方面：

一是高竞争力的国资房企，未来在土拍市场会有更多选择

如上所说，去年下半年以来，各地政府在土拍市场上的让利逐步加大。今年以来，这一趋势仍然延续。

以今年第三轮集中供地为例，为了维持土地市场回暖和稳定，政府持续释放「利好」，多个城市供应量较第二轮大幅提升，供地结构也相对均衡。

与此同时，政策面依旧保持了「让利」、「引流」的宽松趋势，杭州、上海均小幅调整了土拍规则，以吸引更多企业参拍。

财政部印发的《通知》落实之后，部分主体的拿地需求被抑制。参与者数量可能减少。像华润、中海、越秀等全国布局的国资房企仍然会拿地，但也会认真测算利润，各地政府恐怕要拿出更大的诚意吸引他们参拍。

今年以来，受房地产持续低迷以及部分房企出现风险的影响，地方土地出让收入大幅下行（财政部数据显示，今年前8个月，地方政府性基金中的国有土地使用权出让收入33704亿元，比上年同期下降28.5%），叠加留抵退税导致的一般公共预算收入负增长，部分对土地依赖程度较高的地方政府财政紧张。

对市场化程度高，竞争力强的国资房企来说，未来在土拍市场，会有更多可挑可选的余地……

二是城市和城市、城市内部之间，土地市场会更加的分化

9月份，22城中有10个城市进行集中供地，从热度看，不管是北京、上海，还是武汉、青岛，冷热分化均成为各城土拍的普遍特征。周边库存压力低、流速快的价值板块受到房企青睐，素质相对一般或者周边住宅去化困难的板块则须依靠本地国企托底或直接遭遇流拍。戳这里，了解项目建设管理平台

这很正常。如上所说，市场化程度高的国资房企，会严格测算项目利润，达到标准才拿。比如，今年半年度业绩会上，越秀地产的管理层即表示，「投资上还是执行以营销定投，优中选优的策略……」；华润置地首席战略官谢骥表示，「华润置地始终坚持严格的投资策略，坚持量入为出，重点在一线、二线城市拿地，坚持现金流为王。」

万科今年上半年降低了拿地强度，拿地金额/销售金额和拿地面积/销售面积为18%和23.8%，同降13.8pct 和44.9pct。

未来，地方政府如果继续按照原有的结构和节奏推地，质地一般的地块，将会面临流拍的命运，城市和城市渐渐，城市内部之间分化会加剧。

三、想借助地产开发转型的城投，要赶紧加快能力的提升

近些年，城投转型是热门话题，而通过拿地介入房地产开发，是城投进入经营性领域，实现转型的重要路径之一。特别今年是国企改革三年行动方案的收官之年，城投转型更加迫切。

目前，确实有一些城投在房地产开发领域已经很娴熟，比如广州城投等，但很多城投这方面的能力仍有待提升，毕竟在「房住不炒」的时代，房子回归「住」的属性，购房者对产品的要求越来越高，并非盖好就能卖出去。

对于想要通过此路径加快自身转型的城投来说，要加快在房地产开发领域能力的升级了……戳这里，了解项目建设管理平台

四、提前完成转型或改革的国企，未来的优势会更加明显

在如今财政收入下降较为突出的大背景下。预期上，普遍希望积极政策再次加大财政政策的力度，以此来改善当前经济运行处于低位的局面。显然，《通知》的印发打破了这一预期。相比加大财政政策的力度，高层更偏向在不增加新的政策空间的前提下，挖掘地方财政的潜力。

《通知》强调，发挥支出标准体系在预算管理中的长期性、稳定性和基础性作用，逐步建立涵盖财政重点支出领域、主要共性项目和重大延续性项目的支出标准体系。这意味着未来的财政改革方向仍是进一步规范地方政府的运作，将地方财政的收支进一步纳入「财政总盘子」。

在「财权与事权相匹配」的财政改革方向下，地方政府的未来运作将受到更为严格的约束；基础设施与公共服务领域的市场化程度有望进一步增加，地方政府也将更需要市场主体与社会融资对地方建设的支持。

一方面，这对市场竞争强的经营性国央企，以及部分起步早且成功转型的城投公司来说，迎来了更好的发展契机；另一方面，民营企业也能找到机会。

小 结

每一次规则的修改，必然会冲击到部分企业，但也会让另外一些企业受益——无论是国央企还是民企，都是如此。《通知》同样如此。

正如一多年前就开始坚持转型城投公司老总所说：自我重塑的过程很痛苦，但是晚做不如早做，自己优秀了，总能得到政策的眷顾……（作者：明源不动产研究院 凌峰）

关键词： 地方政府 土地出让 财政收入