木渎楼市的冰与火之歌

前不久，笔者去木渎走访了一圈。原因无他，木渎有多个地块一直尚未开发。笔者之前也发过其中某地块不兴盘的文章。

(资料图)

一年不到的时间，木渎怎么样了？

木渎市场到底好不好？

或许冥冥中自有天意，木渎在售的 3个楼盘代表了3种命运。

其一的碧桂园大境风华，代表着经历了房地产行情的民企当下命运。

悄无声息的工地，像极了这几年民营房企的声音。

其二的中铁诺德国礼，则代表着高位站岗的房企以及没看清市场的房企们。

一个面包价格比面粉价格还低的项目，从2016年拿地至今，从高价站岗熬到了现房销售，又挺过了这两年的房地产周期。

如今的市场下，哪怕即使只有24000的单价，还送一个车位的价格。依旧不如对面的竞品。

但相比于去年的冷清，案场销售已经开始忙碌着接待客户。

其三的建发璟萃雅园，则代表着最后的成功者，以产品和实力笑到了最后。

在行情低迷的周期里，璟萃雅园依旧遭遇过首次开盘就打折的困境。然而在央企的背书下，走过周期迎来了收获的季节，在销售榜单里面，他成了常客。

一脉传承的建发园林式售楼处，足以让络绎不绝的购房者驻足。

再用25000的价格和精装的配置将对面竞品碾压的毫无还手之力。

这是来自金刚石数据的木渎市场剩余存量。

其中并不包括认购未网签的。

总的来说，如果抛开停工的碧桂园项目，木渎市场已经没多少房源可以销售。这也是笔者一开始没想到的。

尤其是中小户型 ,几乎就剩下了璟萃雅园的106和116.哪怕他是贴着中环高架。可客户已经没得选。

木渎配不配拥有好的产品

根据之前的数据，还发现了一个现状。

木渎的大面积产品存量偏多却严重偏科，因为其中多数为国礼项目的大户型。

一边是跑不动的国礼大面积，一边是迅速售罄的建发洋房大面积。

要么跑不动，要么没得卖。

或许正是基于此，仁恒选择了建发北侧的地块，并打造洋房+高层产品。据了解， 140以下和140以上的比例5:5对开。

那么，木渎这个市场，需要好的产品吗？

先看看蓝光和雍景园的某壳成交数据

今年2月某壳成交的2套高价位产品，一套叠墅。一套180的大平层毛坯。

再看看隔壁的正荣幸福城邦的某壳成交数据。

最新的2套成交同样来自大面积和顶楼复式产品。

在存量市场，购房者已经用真实的成交告诉了我们：

哪怕是木渎，哪怕是贴着高架的小区。大面积依旧比小面积卖的贵。

而在特定产品下，如叠墅、复式顶楼等产品，依旧能站到27000的价位乃至更高。国瑞熙墅的复式136的成交价是29356元/平米。而叠墅的成交价就来到了3.3万。

同样类似的情况在红星国际广场、朗诗绿色街区等项目上多有体现。

而作为面临 光大环保一线的小区们，则截然相反。比如云山诗意，面积反而是小面积的产品能站到2.2万的单价。大面积产品则2万都买不到。

同样境地的还有朗诗绿街南岸等等。

所以木渎，是需要好产品来改善的。

木渎真的能选吗？

其实我跟想说，木渎不是能不能选的问题，而是 有没有的选的问题。

在400-500万的改善区间里面，我们很难找到类似木渎的区域。

很多人会反驳。比如平江新城、比如高铁新城。甚至会拿科技城反驳。

而观点也恰恰如此。这些地方，就是因为这个价格段的改善才热门。

至于原因，留个坑，下期说吧。

转自：苏州地产研究

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