2021年11月，苏州市入选全国第一批城市更新试点名单，积极探索“城市更新”，针对城市转型发展新形势下建设用地紧张、公共空间欠缺、文化内涵缺失、市民服务需求不匹配等问题，在坚持安全底线、坚持以人为本、坚持保护第一、坚持节约集约、坚持政府主导，鼓励多元参与的基本原则下，严格落实城市更新底线要求，着力探索城市更新可持续模式，探索建立城市更新配套制度政策，力争到2023年底，完成一批彰显“苏州气质”、具有示范效应的城市更新项目，积累一批可复制、可推广的试点经验，初步形成城市更新体制机制和政策体系，为实现城市的宜居宜业提供强大动力和赋能支持。本次从既有建筑更新、产城融合、大运河文化带建设等方面选取了第一批试点项目，先行先试，致力于探索出一条具有苏州特色的城市更新实施路径。

第一批苏州市城市更新试点项目展示③

(相关资料图)

虎丘区和枫科创园城市更新试点项目

和枫科创园位于前桥港南侧，泰山路北侧，长江路西侧，是产城衔接地带，总占地面积332.4亩。改造前以装修、物流、小微生产企业为主，形态较差、效益偏低，需要通过更新转变产业结构、提升产出和收益。按照苏府办〔2020〕319 号文关于促进存量建筑盘活利用，提升资源要素利用效益的要求，此次更新选取87.6亩土地上的建筑进行改造和装修，原有建筑面积3.4万平方米，更新后建筑面积23.18万平米，其中地上面积14.9万平米，地下面积8.28万平米。更新方式为原产权人自主更新，由苏州新区枫桥民营科技园有限公司出资12亿元，通过提高容积率到1.71，增加产业载体，并对物业进行自持出租或分割销售来回笼资金。通过初步测算，内部收益率为6.1%（税后），投资回收期为14.5年（含建设期，税后）。

和枫科创园更新改造后规划为三大产业方向（智能制造、互联网+与数字产业）和三大核心功能（研发智造、生产生活服务、产品展示）。将着力打造为高水平的研发型产业园区，实现同一宗土地工业、研发、商业服务业多用途混合，塑造辐射周边的服务核心，在做大做强楼宇经济、总部经济的同时完善滨水空间和绿化景观，塑造特色凸显的形象门户和风景水岸的公园园区。

更新改造前

更新改造后（效果图）

该项目从以下三方面进行了创新，一是通过单元规划明确地块性质为工业、研发、商业服务业（M+MA+B）混合用地模式，实现了同一宗地上多用途混合，强化了土地集约利用。同时创新不动产登记方式，对同一幢楼中建筑混合用途进行登记。二是在混合用地框架下，进一步明确8楼塔楼部分为工业配套行政办公，裙房为商服，实现了建筑用途在同一幢楼中混合，减少了更新土地出让金补缴。同时明确了工业研发建筑按工业建筑标准进行审查，减少了建筑节能的改造成本。三是将1-6#楼按层分割，分割销售比例由50%提高到60%，实现了工业研发分割销售比例的突破，提升了自主更新的积极性。

更新改造前

更新改造后（效果图）

吴江区“平望·四河汇集”综合提升项目

“平望·四河汇集”综合提升项目位于吴江区平望镇，总投资18亿元，由平望镇人民政府负责实施，苏州高新体育产业有限公司、江苏远见文旅控股集团有限公司等多家企业负责运营。该综合项目涵盖了老旧小区改造、城市有机更新、生态修复治理、运河文化旅游景区提升等工程，聚力打造现代版的“运河繁华图”。

项目一期包括平望驿、运浦湾景观一期、京杭大集等一大批地标项目，总投资约5亿，均已完成建设。二期包括文体中心、大龙荡、春风柳岸等，总投资约13亿，预计2023年基本完工。

粮仓粮桶改造前

粮仓粮桶‍改造后

项目在实施过程中，一是积极吸引社会资金。 “京杭大集”由一系列创新文旅体验项目构成，平望镇政府提供资金支持，江苏远见文旅控股集团有限公司负责设计、施工及运营，远见公司承租运营期限十二年，前二年免租金，之后逐年向平望镇政府支付房屋租金；“运浦拾光众创空间”项目设计费和改造建设费用均由苏州平望文化旅游投资发展有限公司承担，项目运营后由苏州雅鲁数字科技有限公司自负盈亏，企业享有五年房租金补贴的扶持政策，政府按照市场评估收取企业房屋租金费用；“平望文体中心”项目由平望镇政府出资建设完成，项目全部场馆及设施建成竣工且符合运营条件后移交苏州高新体育产业有限公司管理运营，商定运营期内给予相应期限的管理费补贴，期满后自负盈亏并上交一定比例收益分成，目前该项目已筹得政府专项债券资金2.1亿元；“大龙荡”项目基础建设及改造由平望镇政府出资完成，软装部分由江苏畅行文旅集团有限公司出资完成，项目运营期限十年，前三年政府根据年度考核标准给予运营方一定的资金扶持，项目正式运营的第四年开始进行利润分配。

改造前

改造后

二是坚持“人间烟火气最抚凡人心”。该项目原住居民共1644户，动迁户数257户，保留户数1387户，拆迁户数仅占比15.6%。在整个更新改造过程中，充分尊重当地居民的权利、习俗和期望，大力改善生态环境系统，实施“十四五”水系优化调整工程，健全河湖长、农村人居环境整治等常态长效机制。强化基础配套设施，吴江中医院异地兴建、文体中心等地标建筑拔地而起，深入实施绿化景观提升行动，见缝插针建设健身步道、口袋公园。同时，树牢以人为本理念，及时召开群众汇报会，以原住居民的视角来审视谋划、推动落实，争取居民最大支持、最强配合，留住乡愁，留住记忆！‍

渔光曲改造前

渔光曲‍改造后

常熟市城中村自主更新改造项目

城中村是快速城市化进程中出现的一种特殊空间现象，受空间制约，也制约着规划建设和城市发展。实施城中村改造是打好古城保护与城市更新“组合拳”的重要抓手，是提升城市形象、创造美丽宜居环境、顺应人民群众对美好生活需要的民生实事。常熟市积极探索创新了一套以居民共同组织，改造单元为单位，方案整体设计、整体实施改造的城中村自主更新改造新形式。初步确定在本市三环路内城区，按照“街道引导、居民自治”的原则，自下而上推动改造，综合城中村现有空间布局、形态、地形、消防和基础设施配套需要等因素，合理划分自主更新改造单元。计划改造5500户，已开展包含“烟雨路西单元”在内的19个单元的更新改造工作。

通过自主更新改造，房屋主体焕然一新、道路得到整新、消防及治安设施完善、水电气路配套齐全、垃圾分类及绿化到位、闲置地块增设停车位和电瓶车充电桩，为居民创造了安全、健康、优美的生活环境。

烟雨路西改造前

烟雨路西改造后‍

在城中村自主更新改造过程中，积极推行4个转变。

一是改造方式从“自上而下”向“自下而上”转变。实行“街道负责、居民自治”的原则。街道不是城中村自主更新实施主体，而是负责组织、协调、监督和管理，充分听取基层意见，听取居民意见，由他们决定要不要改、怎么改，由居民履行房屋更新改造的主体职责。使城中村自主更新成为广泛发动居民参与改造的创新方式，成为做好基层治理工作的实践突破。

二是改造模式从“单个主体”向“片区联动”转变。改变过去由居民原地翻建，导致房屋形式多样、无统一规划、基础设施配套缺乏的模式。由相关部门划定更新范围红线，确立消防安全、基础设施配套等重点内容，委托有资质的设计机构设计改造方案，包括空间布局、建筑形态、立面色调、基础设施配套等。

三是改造费用从“政府承担”向“多方共担”转变。改变过去主要由财政投入、政府承担的资金投入方式。按照“谁受益、谁出资”的原则，费用由居民、政府、社会力量多方共担。居民自行承担房屋拆、建的费用；雨水、消防、环卫、道路、路灯等配套基础设施由街道统一建设，投入资金居民按每户建筑面积合理分担部分。污水、供水、供电、电信、移动、联通、有线、天然气等管线费用由相关运行商等社会力量承担。

四是改造理念从“政府主导”向“共同缔造”转变。改变以往改造由政府主导、建设、包干的理念。城中村自主更新发动居民积极参与改造全程。

改造前，通过建立理事会、委托设计、会议表决、方案公示等形式，让居民全面了解政策、发表意见、决策方案。

改造中，发挥街道及村（社区）的党建引领带动作用，利用展板、公众号及新闻媒体，向社会各界广泛宣传自主更新意义，鼓励党员、群众对工程进展和实施情况开展监督，投身房前屋后环境整治、生活垃圾分类、社区公共空间建设和改造中，力争实现居民从“要我改”到“我要改”的转变，实现共谋共建共管共评共享。

改造后，由所在村（社区）指导制定长效管理制度和办法，将理事会转变为业主委员会，负责采用聘请物业管理公司管理或实行自治管理，管理费用由居民承担。单元规模偏小的，由所在街道、村（社区）合理组合周边的改造单元形成管理小区。鼓励居民围绕村（社区）环境卫生、公共空间管理、小区停车管理等公共议题，商议制订居民公约，珍惜改造成果，加强对村（社区）环境改造成果的维护和管理。

烟雨路西改造前

烟雨路西改造后‍

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