苏州土地市场近期出现了一些分化的迹象。金阊地块36号以每平米27561.91元的楼面价成交，溢价率高达12.5%。而狮山地块44号的楼面价为每平米23251.14元，溢价率仅为1.09%。

这种分化现象表明苏州高端住宅市场正逐渐出现差异化。金阊地块的高溢价率以及未突破限价的成交令人意外，但考虑到它已经是相当高的价格了，也不难理解。

(资料图片)

在过去的几年中，姑苏区推出的地块中，36号地块的成交楼面价排名第四，仅比前两个土拍中溢价率高达15%的吴门桥万科地块和沧浪华发地块稍贵。然而，如今是否突破限价已经不再是关键。

而对狮山44号地块的表现则相对令人意外。与其附近的建发朗云地块相比，后者已经突破限价，成交楼面价达到2.7万元/平米。而44号地块的楼面价仅为2.3万元/平米，仅溢价率1.09%。

这些数据表明狮山板块也许并不像之前那么稳定。市场变化迅速，投资者需要密切关注市场动态，做出明智的决策。

1、姑苏区36号地块

地块编号：苏地2023-WG-36号

地块位置：位于苏州市姑苏区金阊街道金门路北、后文家巷西

成交楼面价：每平方米27561.91元

成交单位：保利地产

溢价率：12.5%

地块属性：城镇住宅用地

容积率：1-1.6

建筑面积：44090.2平方米

设计要求：住宅建筑户型面积应不小于120平方米（包含公摊面积及套内面积）。地块内住宅应为全装修成品住宅，住宅装修成本预计在3000-5000元/平方米之间。

苏地2023-WG-36号地块位于苏州市姑苏区金阊街道，地理位置优越，东临石路，华贸商圈就在路口，北面是来客茂商业区。该地块处于姑苏区内环之内，周边高端配套设施齐全，地段独具特色，成为苏州城市中备受瞩目的区域。

此次36号地块的成交楼面价高达每平方米27561.91元，溢价率达12.5%，充分体现了其卓越价值和潜力。保利地产成功中标，必将为苏州城市的发展增添新的亮点。该地块建筑面积达44090.2平方米，设计要求着重提升住宅户型面积，打造全装修成品住宅，为未来业主带来舒适与品质并存的生活体验。

36号地块的拍卖结果进一步彰显了苏州高端住宅市场的分化趋势。而面对如此优质的地块，保利地产勇夺中标，必将为苏州房地产市场注入新的活力，为城市的繁荣增添新的动力。

2、新区狮山44号地块

地块编号：苏地2023-WG-44号

地块位置：位于苏州市高新区狮山商务创新区珠江路西、向阳路北

成交楼面价：每平方米23251.14元

成交单位：建发地产

溢价率：1.09%

地块属性：城镇住宅用地

容积率：1-1.8

建筑面积：39818.7平方米

设计要求：该地块上的住宅为全装修住宅，住宅装修成本预计不低于2000元/平方米；地块内可设置住宅总户数不超过300户，住宅户型面积应不小于120平方米（户型面积包含公摊面积及套内面积）。

苏地2023-WG-44号地块位于苏州市高新区狮山商务创新区，是整个新区的核心板块。尽管地段在狮山区算是不错，但相对狮山的中心位置，稍显靠近边缘。建发朗云作为参考，位置稍微向东，略显优越。

然而，这宗地块的拍卖结果却令人意外。成交楼面价仅有每平方米23251.14元，溢价率仅为1.09%。与同板块建发朗云相比，楼面价甚至下跌了4000元/平米。这样的结果令人相当吃惊。

尽管如此，建发地产成功中标苏地2023-WG-44号地块，相信将以其经验和实力为苏州房地产市场注入新的活力，并为这一地区的发展增添新的动力。在未来的规划和开发中，建发地产必将为该地块带来更多亮点，打造出优质的住宅项目，满足人们对高品质生活的向往。

3、园区车坊42号地块

地块编号：苏地2023-WG-42号

地块位置：位于苏州工业园区马上巷西、文华泾北

成交楼面价：每平方米21000.05元

成交单位：招商地产

溢价率：0%

地块属性：城镇住宅用地

容积率：1.2-1.6

建筑面积：36968平方米

设计要求：该地块上住宅为全装修住宅，住宅装修价格预计不低于2000元/平方米且不高于5000元/平方米；应当规划建设有单套房产建筑面积不高于160平方米的房源，上述房源计容面积不低于该地块上住宅总计容面积的20%。

苏地2023-WG-42号地块位于苏州工业园区，车坊地段，规格高，设计要求对装修标准有着明确要求，价格在2000-5000元/平米之间。有意思的是，这宗地块引入了大户型产品，其中房源面积超过160平方米的占比达到80%。

车坊一直以来是以刚需为主的板块，但如此高规格的大户型产品的引入，将会对该区域的市场行情带来怎样的影响？

值得注意的是，尽管车坊被视为拥有一定潜力的板块，这次土地拍卖的结果却出人意料。成交价没有溢价，达到每平方米21000.05元。这个结果也让人产生一定的疑虑。或许，对于车坊这样的刚需板块，引入大户型需谨慎，市场反应仍然需要观察。招商地产在该地块的规划和开发中，将如何满足市场需求，打造出令人满意的住宅项目，也是一个备受关注的焦点。

4、园区胜浦43号地块

地块编号：苏地2023-WG-43号

地块位置：位于苏州工业园区新江路东、金胜路北

成交楼面价：每平方米20000.13元

成交单位：恒泰地产

溢价率：0%

地块属性：城镇住宅用地

容积率：1.2-1.5

建筑面积：77171.5平方米

设计要求：该地块上住宅为全装修住宅，住宅装修价格预计不低于2000元/平方米且不高于5000元/平方米；应当规划建设有单套房产建筑面积不高于160平方米的房源，上述房源计容面积不低于该地块上住宅总计容面积的20%。

苏地2023-WG-43号地块位于苏州工业园区，地段优越，规格适中，设计要求与之前的地块类似。这次地块拍卖结果显示，成交价为每平方米20000.13元，未溢价成交。恒泰地产成功获得该地块，将在此规划建设高端全装修住宅项目，住宅装修标准要求在2000-5000元/平米之间，同时也将提供适宜的户型，其中建筑面积不超过160平方米的房源占总计容面积的20%。

尽管地块位于两个完全不同的板块，具备不同的地段优势和配套资源，但设计要求却采用了相同的高端定位。恰恰是因为这样的设计，针对每个板块的高端购房者，为他们提供了一片高品质的住宅用地，改善了各自板块的人均居住面积和居住环境。这也意味着开发商对苏州高端住宅市场充满信心，将继续满足不同板块购房者对高品质生活的追求，为苏州城市发展添砖加瓦。

5、高铁新城40/41号地块

地块编号：苏地2023-WG-40号

地块位置：位于苏州相城区高铁新城水景路西、叠楼路南

成交楼面价：每平方米15000.12元

成交单位：中建地产

溢价率：0%

地块属性：城镇住宅用地

容积率：1-1.5

建筑面积：42531平方米

设计要求：住宅装修标准预计不低于2000元/平方米；住宅户型面积不小于100平方米。

地块编号：苏地2023-WG-41号

地块位置：位于苏州相城区高铁新城漕湖大道北、吴韵路东

成交楼面价：每平方米14904.16元

成交单位：中建地产

溢价率：0%

地块属性：城镇住宅用地

容积率：1-1.5

建筑面积：62604平方米

设计要求：住宅装修标准预计不低于2000元/平方米；住宅户型面积不小于100平方米。

近期，苏州高铁新城的发展势头持续向北推进，引人瞩目的苏地2023-WG-40号和苏地2023-WG-41号两宗地块成功上市，凸显了该板块的强劲驱动力。作为苏州的发展热点，高铁新城区域潜力巨大，发展动力十分强劲。

这两宗地块的优势在于其最低住宅户型面积仅为100平方米，且楼面价相对较低，为高铁新城地区的刚需购房者提供了更多选择和宽敞居住空间。高铁新城板块包容性强，满足不同购房者的多样化住房需求。

随着这两宗地块的开发，相信高铁新城板块将继续吸引更多购房者的目光，为整个苏州房地产市场注入新的活力。该区域的蓬勃发展必将为居民带来更美好的生活和投资机遇。

6、阳山46号地块

地块编号：苏地2023-WG-46号

地块位置：位于苏州高新区浒墅关经开区（镇）羊柯柜路西、王宴岭路南

成交楼面价：每平方米11414.31元

成交单位：苏州腾冲地产

溢价率：0%

地块属性：城镇住宅用地

容积率：1-2

建筑面积：99971平方米

设计要求：地块内住宅为全装修成品住宅，装修标准不低于1500元/平方米，住宅户型面积不小于100平方米（户型面积包含公摊面积及套内面积）。

苏地2023-WG-46号地块位于阳山和科技城交接的黄金位置，拥有良好发展潜力。该地块住宅户型最小达到100平方米，且成交楼面价并不高，未来将得益于附近地铁站的规划，距离科技城核心板块也相对便捷，极具便利性。

这一区域对于在科技城工作和生活的人群来说，具有重要的房产投资和居住价值，值得高度关注。

另外，渭塘、甪直和七都地块由于地段较为偏远，市场关注度较低，这里就不再详述。然而，随着城市发展不断推进，未来仍有可能成为具有潜力的投资区域。

根据以上土拍情况总结如下：

土地市场分化明显：从以上成交情况可以看出，苏州高端住宅市场正在呈现明显的分化趋势。不同地块的溢价率和成交楼面价表现出巨大差异，说明各个板块的潜力和吸引力存在较大的差异。

高溢价率突出特色地块：某些特定地块，如金阊地块，表现出相对较高的溢价率（12.5%），这说明其地段和配套设施的吸引力较大，受到开发商高度关注。这类地块往往具有独特的地理位置和发展潜力。

市场对部分地块谨慎：相比高溢价率的地块，狮山地块的溢价率仅为1.09%，并且未突破限价，这表明市场对这类地块的谨慎态度，可能与该地块所处位置和竞争格局有关。

以大户型为特色的板块有待观察：车坊地块引入大户型产品，但其溢价率为0%，意味着市场对此类产品持观望态度。这类板块需要密切观察市场反应，看是否能够满足需求并实现良好的销售表现。

高铁新城板块潜力较大：高铁新城地块表现出潜力较大，成交楼面价相对较低，且最低面积为100平方米，适合刚需购房者。随着地铁站规划和板块发展，该区域可能成为未来的投资热点。

综上所述，苏州地块的土拍情况显示出不同板块市场表现各异，高端地块市场较为活跃，而部分地块需要谨慎观察市场反应。未来市场发展仍受多种因素影响，包括地段、规划、配套设施等，开发商和投资者需具备较为综合的市场分析能力，以做出明智的土地投资决策

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