房地产行业什么时候回暖？接下来该怎么走？这个行业还有没有未来？

【资料图】

这可能是当下所有房企和地产人都非常关心的三个问题。

近日，明源地产研究院副院长杨少文在直播时，通过对宏观形势、1-9月行业各项数据进行全方位分析，结合二十大报告的解读，深入探讨了上述问题。下面从短期、中期、长期三个维度逐一分享给大家。

【短期】

活下来是主要纲领

稳健房企，要变得更敏捷

今年，受到疫情冲击、俄乌冲突、美国货币政策加速转向等因素的影响，全球经济增速放缓，不确定性增强。

根据国际货币基金组织的预测，今年中国的国内生产总值增长率预计为3.3%（2021年为8.1%）。

面对这样的宏观形势，房地产行业虽然政策放宽，但总体恢复较为缓慢。

短期内，房企该如何应对？我们可以从前三季度数据、房企战略里面寻找答案。

一、三季度数据分析：跌幅收窄，活下来是房企最主要的纲领

（1）销售端

我们对27个重点城市的去化周期进行分析后发现，目前平均去化周期大约在18个月，去化难的问题仍然是非常突出的。去化最快的是上海、合肥、杭州，周期不超过8个月。

2022年1-9月，部分规模上市国央企的业绩同比平均减少了22.4%，平均目标完成率为54.2%。部分规模上市民营企业的业绩同比减少了40.52%，平均目标完成率50.7%。而去年同期，这些房企的平均目标完成率都超过了68%。

（2）投资端

土地热度进一步延续城市的分化状态，溢价率维持低位，流拍率回落。

9月份，一线城市土地宗数、规划建筑面积同比略微下降，楼面地价、土地出让金同比有一定的增长，但是二三四线城市跌幅就很大了，这可能也是未来的一个新常态。

前9个月百强房企拿地的金额同比腰斩，下降了51.2%。

以前有一个指标叫投销比，所有的销售额里面拿多少来投资，行业比较激进的时候，这个指标可能做到了60%，而现在很多民营企业的投销比是0。

（3）融资端

2020年以来，百强房企融资总量呈阶梯式下降， 9月融资总量环比大幅增加，但仍处于历史低位。

同时，受政策端持续放宽房地产融资影响，房企的融资成本进一步下降，但是境内外融资成本分化比较明显。

目前，境内债券融资成本3.70% ，较2021年全年下降0.43个百分点。境外债券融资成本7.65% ，较2021年全年上升0.53个百分点。境外融资成本进一步上升，境内融资成为首选。

行业前三个季度的形势，可以用任正非的话来概括：把活下来作为最主要纲领，边缘业务全线收缩和关闭，把寒气传递给每个人。

二、分化加剧，未来行业70%是国央企，30%是民企

整个行业的格局，未来会出现一个比较大的分化。过去，在房地产市场里面，70%是民企，30%是国央企。未来，70%可能是国央企，30%可能是民企。

为了应对行业寒冬，不同房企有不同的战略，总的来说可以分两类：

第一类是现金流紧张的民营房企的战略，它面临的是生存问题。

这类房企不再拿地，现阶段最重要的是去库存、促回款，主要通过降价、分销、现房销售、线上营销等手段来实现。具体来说，包括了渠道的佣金前置，“零首付”、“分期首付”等举措。与此同时，还要强化整个的回款管控。

另外，在降本增效和保现金流方面，手段也很多。

比如管理费压缩、组织压缩等等。有的房企搭建了成本、招采、财务的中台，一个中台供几个区域来用。项目上只有营销和工程的一线团队，每个一线团队可能要看几个项目，提高人效。

第二类是头部国央企和稳健民企的战略，这些房企的压力主要来自发展。

战略上，现在很少有企业说自己是一个专业做住宅的开发商，做产业链一体化、多业态开发是方向。这对国央企未来是一个新常态，大家不比销售额，比总资产。

业务上，最核心的关键词是敏捷。原来房地产开发是囤地模式，以产定销。

而敏捷是以销定产，但在新的市场环境下，只靠销售计划来拉动供货计划是不够的。在制造业里，他们的敏捷是客户直连制造，形成供、销、回、支、投的闭环。一旦市场机会来了，快速反映。市场不好的时候，放缓整个节奏。

财务上，要精益。举个例子。

现在很多企业都关心回款，我们服务的一家企业把回款的管控颗粒度精细到了房间。自己有多少个项目，每个项目有多少栋楼，每栋楼有多少个房间，然后把每个房间的所有流程节点做管控。

问题定位到点、到人，及时的发现问题，解决问题。戳我，回款率冲击95%，加速资金回流

通过这样的数字化回款体系，叠加政策利好，这家企业把滚动回款率提升到了95%以上。应收未回款项降低了75%，3个月内的回款预测准确率基本达到了95%，12个月内的也能达到85%-90%。

现金流管控方面也需要积极转变，过去企业做资金计划往往是一到三个月的维度。未来，企业要做好5年的全盘现金流铺排。

▲数字化赋能全周期的原则和逻辑

概括来看，在行业冬天里面，当下最重要做的事情就是生火取暖。

现金流紧张的房企拿地量入为出，销售提升佣金的结算速度，使劲卖。头部房企抓住机遇，进行业务重塑，打破部门墙，变得更加敏捷。

而想要实现前面提到的以销定产、以收定投、动态监控……都要靠数字化来支撑。

【中期】

行业底层逻辑变了

从“房、地、产”变成“产、地、房”

那么，未来3到5年，房地产会发生什么样的变化？我们首先来解读二十大报告。

宏观方面，报告提出完整、准确、全面贯彻新发展理念，加快构建新发展格局，着力推动高质量发展，保持经济运行在合理区间。

我们认为，这里的核心是新理念、新格局。

需要注意的是，报告指出的“推动经济实现质的有效提升和量的合理增长”，这里的质是先于量的，房地产行业也一样，要先要把质做起来，再去谈量。没有质，光有量，是没有意义的。

针对房地产的表述，报告里提到两点：一是“坚持房子是用来住的、不是用来炒的定位”；二是“加快建立多主体供给、多渠道保障、租购并举的住房制度”。

由此我们不难看出，房地产的顶层思路几年前就非常明确，决心也非常大，这次重申房住不炒，再提租售并举。

在这样一个顶层设计下，房地产会发生什么样的变化？

房企肯定要从追求高杠杆、高负债、高周转的旧三高，转变为追求高质量、高品质、高收益的新三高。

过去，大家都看销售额排名。未来，房企关注的顺序变了，现金流先于利润，利润先于规模，同时要做好权益回归。戳这里，管好利润现金流

方向有了以后，行业格局也会发生很大的变化。具体如下图：

总的来说，房地产行业是一个有序的、永远存在的行业。只要有人类社会，它就会永远存在，因为衣食住行是人类的最基本的需求，住是一个永远在进步的过程。

但是行业的底层逻辑变了，从房、地、产到产、地、房，这也是中国经济里面一个非常核心的变化。

过去是房、地、产。因为人均住房的稀缺，住房需求拉动增长，引发地价快速上涨，然后形成了产业。

未来是产、地、房。一个国家想要进一步实现人均GDP增长，核心是人均的生产力、生产效率要提升，这依赖于有更高效率的产业。

就像只有做高端制造业，制造能力、人均生产力都很高，才能带动经济增长。只有靠科技的创新和不断进步，才能使得生产效率不断提升，所以产是第一位的。如果你突破不了，遇到的困境就会很大。

有了产以后，地是第二位的。这里的“地”是指从地上生长出来的智能化建筑。这个建筑和传统意义上的建筑完全不同，建筑里面可能有一些制造业的手段，让建筑变得更智能和智慧，像绿色低碳等等，地的生产力很强。最后才是房子。

【长期】

与发达国家相比

我们还有很大发展可能性

根据国家统计局的数据显示，我国的城市化率到了62.5%。以发达国家75%-80%之间的标准来看，我国的城市化率相对比较高了。

那是不是城市化率提高了以后，房地产就没有未来了？这其实是两码事。

我们来看上面的5组数据。第一组是GDP的总量，中美差距并不大。第二组是人口总数，中国人口大约是美国的5倍。

第三组是人均GDP的增长，这个差距非常明显，这是中国的真正挑战，也说明了中国GDP的总量还是有非常大的增长空间。

第四组是房地产在GDP中的占比，美国在10%左右，中国最高点到了20%，现在18%左右。

我们不妨大胆假设，当中国的人均GDP和美国差不多时，我们的GDP总量远超114万亿，按照美国房地产的占比情况来看，中国房地产至少有10万亿的市场保底。而且，随着科技进步，人们对居住的改善需求是永无止尽的。

第五组是房地产就业人数占比。中美的房地产就业人数占比是差不多的，也就是说，中国同样比例的就业人口，其实贡献了更大的GDP占比。中国地产人很拼，人效更高。

当中国经济总量真的发生转变之后，房地产行业肯定会发生深层次的变化。

首先，一定不是大规模的开发，根据美国每年的成交情况来看，新房占比只有1%。大量的提升，都在改造，不断的科技化。房价随着通货膨胀自然增长，但是未来资产投资属性将回归。

上图是《非理性繁荣》里对美国房地产的建筑成本、住房价格、人口和利率的统计。到了1980年以后，价格在大幅上涨，这是因为房地产天然具有投资属性。虽然美国有非常发达的股票市场，但房地产仍是一个非常重要的投资渠道。

中国房住不炒的政策是非常正确的。因为当大部分民众不够有钱时，炒房容易引起社会动荡。但是，在一个社会生产力高度发达，大部分民众足够有钱的社会里面，国家会给出更多的投资渠道。

房地产具有投资属性以后，波动性也是非常大的，因此呈现出了非理性繁荣。

通过前面的诸多内容，我们可以下了一个判断——房地产行业，仍然长期看多。我们要遵守市场规律，近10年内每年平均10万亿元，10年之后也不用担心。

但房企要想尽一切办法活下来，企业要坚持运营。活下来，仍然要长期看好房地产。

最后，地产人请相信越是在困难的时刻，越要坚定信心。一定要想尽办法活下来，胜者为王，“剩”者为王。要么出众，要么出局，烧不死的是凤凰，守得云开见月明，静待花开终有时。

来源：明源地产研究院

关键词： 房地产行业 房地产的 融资成本