10月苏州新房市场供需双降

（一）成交：“银十”寡淡收场，成交再度降至4千套水平

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进入2022年，苏州新房成交延续去年末态势，6月进入冲刺年中业绩的节点期，房企推盘节奏加快，带动成交量升至年内峰值，随后7月份，市场转入传统淡季，推盘量减少，成交量随之下降，8月份部分房企提前备战金九银十，供应量增加，成交水平小幅回升。9月份，受到苏州市政府定向回购新房集中网签的带动，新房成交量较8月大幅提升，转入10月份，受到十一长假等因素影响，成交水平再度降至4千余套水平，金九银十略显平淡。根据诸葛找房数据研究中心监测数据显示，2022年10月苏州新房成交4401套，环比下跌56.31%，同比下跌2.76%。1-10月新房累计成交67065套，同比下降16.8%。苏州新房成交量在经历了9月的大幅上升后，本月成交恢复真实水平，尽管930以来中央端释放了多重利好，但是苏州楼市修复仍然缓慢推进中，年底或有小幅回升可能。

（二）价格：本月高价板块成交占比下滑，带动新房价格小幅回落

根据诸葛找房数据研究中心监测数据显示，2022年10月苏州新房成交均价为23163元/㎡，环比微降0.56%，同比下跌11.9%。受到成交结构性影响，本月全市高价项目集中的苏州工业园区成交占比明显下降，而刚需项目众多的吴江和相城区成交上升带动价格小幅回落。

（三）库存：新房库存连续三月回落，去化周期降至8.8个月

6月份，开发商为冲刺半年业绩，供应显著放量，达到年内峰值，转入7月份淡季，房企推盘量减少，金九银十，新房供应不及预期，带动库存持续下滑。根据诸葛找房数据研究中心监测数据显示，2022年10月新建商品住宅批准上市套数为1337套，环比下降68.3%，同比下跌70.5%。从库存量来看，根据数据显示，2022年10月苏州新房库存量为57714套，环比下降4.8%，同比下降18.4%。从去化周期来看，本月去化周期为8.8个月，较上月减少0.4个月。

10月份，苏州有6个商品住宅项目获取预售证，较上月减少13个，共计1337套房源申领销售许可，较上月明显缩减。其中，吴江区、吴中区、相城区分别有2个项目上市。整体来看，银十新房供应略显乏力，甚至不及上月水平，达除了2月份的最低供应。

（四）分区：六大区域成交均下滑，相城区占比提升显著

从苏州区域成交表现来看，相城区成交量稳居首位，10月成交1313套，占比29.8%，较上月提升6.4个百分点；其次为吴江区，单月成交934套，占比21.2%，较上月提升4.2个百分点；吴中区紧随其后，成交924套，占比21%。

相较于9月份，各城区的成交量呈现不同幅度的下滑。其中，苏州工业园区跌幅领先为78.87%，其次为高新区，跌幅为62.2%。

（五）板块：相城区蠡口板块成交居首

从各大板块的成交来看，热门板块仍主要聚集在相城、吴中两区，分别占据6个席位。其中，蠡口板块本月跃居榜首，单月成交372套，成交均价为24924元/㎡。其次为吴江区的太湖新城板块，10月成交301套，均价为28205元/㎡。吴江区黎里板块位居第三，本月成交285套，成交均价为19856元/㎡。

（六）房企：本月中国建筑、中国铁建销售业绩破十亿

从10月房企销售排行来看，有两家房企销售业绩破十亿元，分别为中国建筑、中国铁建，值得关注的是，本月排名前三的房企均为国央企背景出身。其中，中国建筑居首，本月销售297套，销售金额为11.46亿元。其次为中国铁建，10月份销售286套，销售金额为11.21亿元。招商蛇口成交金额紧随其后，单月销售289套，销售金额为10亿元。

（七）项目：工业园区颐居颐和源璟花园成交金额遥居首位

从10月苏州新房成交套数TOP20项目来看，热销项目集中在吴江区、吴中区和相城区，其中，相城区的花语云萃成交套数领跑，10月成交246套，成交均价为26472元/㎡。位居第二的是苏州工业园区的颐居颐和源璟花园，本月成交183套，成交均价为44932元/㎡，吴中区的苏旺景苑成交158套，位居第三。

从成交金额来看，苏州工业园区的颐居颐和源璟花园遥遥领先，10月成交金额为17.43亿元，作为工业园区的高端项目，单价接近45000元/㎡，主要针对改善客群。其次为花语云萃项目，单月成交金额为8.38亿元，吴江区的中建笠泽之星以成交4.65亿元位居第三。

二手房成交两连降，成交均价止跌回升

（一）成交：二手房成交量连续两月回落

根据诸葛找房数据研究中心监测数据显示，2022年10月苏州二手住宅成交3594套，环比下降24%，同比上涨15.79%。从累计成交来看，1-10月份苏州二手房成交40974套，同比下降22.2%。自5月份开始苏州二手房成交连续3月上升，进入9月份，成交量止升转降，10月份成交延续回落态势，年底或将迎来小幅回升。

（二）价格：二手房市场价格触底回升

数据显示，2022年10月苏州二手住宅市场均价为29702元/㎡，环比上涨2.39%，同比上涨1.94%。苏州二手房市场均价自5月份开始连续5月下滑，本月触底回升，在9月底中央连发三条重磅利好下，市场信心有所修复。

（三）分区：各大区域成交均回落，吴江区成交领先

从各区域成交表现来看，吴江区成交规模跃居榜首，10月成交736套，占比20.5%，较上月扩大2.1个百分点。吴中区位居第二，10月二手房成交679套，占比18.9%，工业园区占比为18.8%，紧随其后，本月成交677套。

从成交量变化来看，各大区域成交量再度下滑，其中，相城区跌幅最大，为28.2%，其次为工业园区，跌幅为27.9%。

（四）调价房源：10月涨价房源占比再提升，市场信心小幅修复

从涨降价房源来看，10月苏州二手住宅调价中涨价房源占比为12%，较上月扩大1.3个百分点。自6月份以来，苏州涨价房源占比连续3月回落，业主为加快置换房产，降价出售行为增加。9月份，需求端宽松政策持续释放，中央连发三条重磅利好，允许房价承压城市阶段性放宽贷款利率下限，换房退个税以及公积金贷款利率下调，对提振市场预期意义重大，带动涨价信心小幅提升。

文章来源：诸葛找房数据研究中心

关键词： 成交均价 成交金额 研究中心